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標題: 投資住「套房」該不該賣？ [打印本頁]

作者: berd 時間: 2007-10-19 01:21 PM 標題: 投資住「套房」該不該賣？

飆了4年的房市，今年下半年出現逆轉，銀行緊縮房貸，嚇得許多小套房投資客急著拋售，但買盤承接無力，很多投資客面臨兩難，不知該壓低價格殺出？還是先將房子出租觀望風向？

房仲業著指出，92年SARS過後，國內房市就開始強強滾，很多菜籃族、退休公務員紛紛加入房市投資客行列。這類投資客最愛的就是低總價小套房，建商也配合搶推「小豪宅」，光台北市大直一帶，4年來建商推出的小套房就高達上千戶。

■ 預售套房密集交屋

不料，幾個月前金融機構緊縮貸款成數；央行連續升息，帶動銀行調高房貸利率；加上不少預售套房今、明兩年進入密集交屋期，沉重資金壓力，嚇得投資小套房的人急著拋售，但又缺乏買盤承接，搞得整個房地產投資市場蒙上陰影。

■ 議價空間高達3成

永慶房仲集團總經理廖本勝觀察，不僅北縣板橋，或是大台北郊區等地的套房賣壓不輕，就連台北市市中心、大直重劃區的產品，貼上「急售」紅條子，每到假日小套房建案旁就會出現一大堆房仲業者幫忙推銷，如果真的遇到資金卡得很緊的投資客，議價空間甚至可以高達3成。

■ 當包租公拉長風險

很多人套房找不到買主，乾脆選擇當包租公，收租金付貸款，但是，房地產專家們認為，這樣不過是拉長風險。

北區房屋首席總經理彭培業表示，過去幾年銀行利率維持低檔，套房的投資收益率確實較好。但是目前房貸利率緩步上升已成為趨勢，現在利率在2%以下的房貸幾乎已在市場找不到了，而且未來利率只漲不跌，壓縮了包租公的獲利空間，如果景氣整個反轉向下，包租公說不定還要承受虧損風險。

另外，一旦貸款買屋後，所有自有資金全部綁死，反而失去其他投資機會。

■ 供給龐大租金低檔

房市專家說，套房供給量實在太大了，光台北市永春捷運站到國父紀念館站一帶，套房推案量就高達2,000多戶，龐大供給讓租金始終漲不起來，無法跟得上利率漲幅。

舉例來說，台北市10坪大小獨立套房平均租金約1萬4,000元，如果投資客購買總價600萬元套房，扣掉3成自備款，貸款420萬元，貸款利率平均以3%利率計算，分20年攤還，包租公每個月本加利息就要負擔2萬3,000元，另外再加上稅金等，怎麼會有賺頭？

■ 槓桿太高貸款吃力

不過，沒經驗的投資者雖然紛紛落跑，但仍有多年經驗的投資客抱著撿便宜心態進場。房地產業者透露，有些投資客現在還是持續尋覓物件，且相當挑剔，只挑選北市大安、信義、松山區總價1,500-2,000萬內、三房兩廳的物件。這些人一方面進貨，另一方面也會部分獲利了解，以前價格是高出市場行情，現在則以行情價賣出，幸運的話，還可以殺價。

但也有業者觀察，雖然投資大戶口袋很深，但是，有些槓桿玩太高的人，「現在貸款已變成很沉重的成本！」

【2007/10/19 聯合報】

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